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胶州市农村土地承包经营权流转交易规则(试行)
来源:胶州市农村产权交易管理科    录入:管理员    发布时间:2014-05-25 22:08:37     查看:3991

第一章  总则

第一条  为规范胶州市农村产权交易中心农村土地承包经营权流转行为,保障交易各方合法权益,维护农村土地承包经营权流转交易秩序,根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》、《胶州市关于推进农村产权交易工作的实施办法(试行)》等相关法律、法规、规章和制度,制定本规则。

第二条  农村土地承包经营权流转交易应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上,遵循平等协商、依法、自愿、有偿的原则。

第三条  农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途,流转期限不得超过承包期的剩余期限,不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。

第四条  农村土地承包经营权流转交易采取以下三种形式:

(一) 交易双方自愿达成流转意向的,经发包方同意,镇办代办处审查、市农村产权交易管理科备案后,发布成交信息,公示无异议后签订流转合同,市农村产权交易管理科出具交易鉴证;

(二)进入农村产权交易中心进行市场交易的,需通过镇办代办处报名,经过各级相关部门审查后进入交易环节,交易完成后,市农村产权交易管理科出具交易鉴证;

(三)通过上述两种方式未能交易成功的,由土地银行进行托底接收,土地银行将接收的土地进行适当打包、整合或适度改造后,贷给其他土地需求者,或直接委托新型经营主体组织运营,也可委托市农村产权交易中心按照规范程序进行流转交易。

农村集体经济组织整合打包流转的农用地和未利用地,应通过市农村产权交易中心进行。鼓励非集体经济组织如农民专业合作社、种植大户、家庭农场、农业股份公司及个人通过市农村产权交易中心进行土地流转。

第五条  本规则适用于胶州市行政区域内,依法进入农村产权交易中心的转让、出租、互换、转包、入股等形式的农村土地承包经营权流转交易

第二章  交易范围和方式

第六条  农村土地承包经营权流转交易范围是农村土地承包经营权及农村土地相关权益流转。农村土地包括农用地和农村集体所有的未利用地,其中农用地指直接用于农业生产的土地,包括耕地、园地、养殖水面、畜禽饲养用地、设施农业用地及其他农用地;农村集体所有的未利用地包括荒山、荒沟、荒丘、荒滩等。

第七条  农村土地承包经营权流转交易可以采取下列方式进行:

(一)协议转让;

(二)拍卖;

(三)招投标;

(四)网络竞价;

(五)国家法律、法规规定的其他方式。

第八条  各镇(办)农村产权交易代办处负责受理本区域范围内农村土地承包经营权流转的申请和资料初审;市农村产权交易中心负责组织全市范围内农村土地承包经营权流转的交易,并组织交易双方签订交易合同;市农村产权交易管理科负责申请项目的资格审查及对完成后的流转交易出具鉴证。

第三章  交易条件和限制

第九条  胶州市农村土地承包经营权流转交易应具备以下条件:

(一)交易双方必须是具有完全民事权利能力和民事行为能力的自然人、法人或其他组织,并具有出让(或受让)土地承包经营权的真实意愿;

(二)农村土地承包经营权权属明晰,权证合法有效;

(三)受让方应当具有相应的农业生产经营能力;

(四)流转交易项目符合国家的法律法规、环境保护、农业产业发展规划、土地利用总体规划和城乡一体化建设规划等规定。

第十条  有下列情行之一的禁止流转交易:

(一)农村土地承包经营权权属不合法、不明晰或有争议的;

(二)受让方没有制定流转土地发展规划,意图改变流转土地农业用途的;

(三)不利于重点承担保护重要生态功能的(生态湿地、饮用水源保护等);

(四)农村集体所有的未利用土地的承包和流转,未经本集体经济组织村民大会或村民代表大会三分之二以上成员同意流转交易的;

(五)以转让、互换方式流转的,没有事先向发包方提出并通过转让、互换申请的;

(六)受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转,没有取得原承包方同意的;

(七)土地利用规划与现状不一致,即已规划为农村建设用地或工业用地的;

(八)法律法规规定或原流转交易合同约定其它限制土地承包经营权流转的。

第四章  交易程序

第十一条  转出方向所在镇(办)农村产权交易代办处提出书面出让申请,并提交下列材料:

(一)有效身份证明,转出方为自然人的,须提供身份证或户口本;转出方为法人或其他组织的,须提供组织机构代码证或营业执照、法定代表人身份证及其他资格证明文件;

(二)权属证明材料,包括农村土地承包经营权证、农村土地承包合同等;

(三)批准出让的文件,包括内部决议及相关批准和备案文件,承包方以转让方式流转交易土地承包经营权的,提交发包方同意转让的文件;承包方以转包、出租、互换或者其他方式流转的,承包方应提供向发包方备案的文件;

(四)再流转交易的转出方应当提供原出让方同意再次流转的证明和原农村土地承包经营权流转合同(或有效证明),并不得超过合同的剩余期限;

(五)标的情况说明,包括四至、地上附着物、基础设施等;

(六)需要评估的,须提供评估报告;

(七)胶州市农村产权交易中心要求提交的其他材料。

以上材料均提交复印件并验证原件。

第十二条  需求方已明确需求项目区域位置的向所在镇(办)农村产权交易代办处提出书面受让申请,未明确区域位置的向市农村产权交易中心提出书面受让申请,并提交下列材料:

(一)有效身份证明。需求方为自然人的,须提供身份证或户口本;需求方为法人或其他组织的,须提供组织机构代码证或营业执照、法定代表人身份证及其他资格证明文件;

(二)需求土地的位置、面积及质量要求,土地受让后的利用和发展规划;

(三)能接受的受让价格;

(四)胶州市农村产权交易中心要求提交的其他材料。

以上材料均提交复印件并验证原件。

第十三条  镇政府、街道办事处组织土地所、经管审计中心等相关部门对申请流转交易的土地利用规划、土地现状情况及权属情况等进行初审确认。初审无误后,报市农村产权交易管理科进行资格审查。

第十四条  根据土地类型,市农村产权交易管理科提请农业、国土、畜牧、海洋渔业等相关部门对交易申请材料依法进行资格审查、产权查档和权属确认

第十五条  胶州市农村产权交易中心依据转出方提交的转出申请材料发布转出信息,依据需求方提出的需求申请材料发布需求信息,在胶州市农村产权交易信息网进行信息公告,同时以农村信息公告栏、农民信箱、手机短信等形式发送到相关区域和范围,信息公告不得少于5个工作日。同一交易品种再次流转交易的时间间隔不得少于5个交易日。

第十六条  农村土地承包经营权转出信息应当包括下列内容:

(一)转出标的的基本情况(区位、面积、农户数量、产业布局、交通状况、基础设施、流转方式、流转期限、指导价格等);

(二)转出标的权利人的基本情况;

(三)转出标的价格评估及核准、备案情况;

(四)受让方应当具备的基本条件;

(五)法律法规规定的其他事项。

第十七条  农村土地承包经营权需求信息应当包括下列内容:

(一)需求标的的基本情况(区位、面积、土地质量、交通状况、基础设施、流转方式、流转期限、指导价格等);

(二)需求标的权利人的基本情况;

(三)需求标的的使用用途;

(四)供应方应当具备的基本条件;

(五)法律法规规定的其他事项。

第十八条  信息公告期间,胶州市农村产权交易中心接受意向受让方(意向供应方)的咨询洽谈。

第十九条  凡对转出(需求)项目有受让(供应)意向者,应在信息发布期间按规定向胶州市农村产权交易中心递交受让(供应)申请及相关材料。

(一)受让(供应)申请书;

(二)意向受让方(意向供应方)的身份证明文件或有效证件(照);

(三)需要提交的其他材料。

第二十条  农村土地承包经营权出让过程中,集体经济组织内部成员有权行使优先权的,应当向胶州市农村产权交易中心提交证明材料,依照交易规则参与交易。

第二十一条  信息公告期满,胶州市农村产权交易中心对意向受让方(供应方)的受让(供应)申请进行登记,对意向受让方(供应方)进行资格审查。如只产生一个符合条件的意向受让方(供应方),可以采取协议转让的方式;产生两个及以上符合条件的意向受让方(供应方),应采取网络竞价、拍卖或招投标等方式确定受让方(供应方)。

采取拍卖方式出让的,应当按照《中华人民共和国拍卖法》及有关规定组织实施。

采取网络竞价或招投标方式出让(受让)的,应当按照国家有关规定组织实施。

第二十二条  交易完成后,胶州市农村产权交易中心通过网站进行公示,接受社会监督,公示期限不低于10个工作日,公示过程中出现异议,按照相关规定处理。

第二十三条  确定受让方(供应方)后,交易双方在平等、协商、自愿的基础上签订农村土地承包经营权流转交易合同。

流转交易合同一般包括以下条款:

(一)转出标的;

(二)交易双方的姓名(名称)、住所;

(三)转出标的权属性质及内容;

(四)转出标的现状(土地名称、坐落、四至范围、面积、质量等级);

(五)流转方式、期限和起止期限;

(六)流转价款及支付方式和期限;

(七)经营方向、用途及相关责任;

(八)交易双方权利和义务;

(九)合同各方的违约责任、合同争议的解决方式、合同变更和解除的条件;

(十)签约日期;

(十一)交易双方认为需要约定的其他事项。

第二十四条  交易双方通过规范程序进行成交价款结算,交易中心留取相关支付凭证。

第二十五条  交易双方按照国家相关规定支付交易服务费。为了扶持农村土地承包经营权的流转,对作为出让方的村级集体经济组织和农户,免收交易服务费用,对其他交易主体按规定收取相关费用。

第二十六条  交易完成后,胶州市农村产权交易管理科出具《胶州市农村产权交易鉴证书》。涉及权属变更的,交易双方应凭《胶州市农村产权交易鉴证书》及相关证明材料到原发证机关办理农村土地承包经营权变更手续。

第二十七条  农村土地承包经营权变更完成后,所在镇(办)要对合同履约情况适时进行监控,确保不改变农村土地性质和用途,防止违法行为的发生,并对违法行为及时纠正。

第五章  行为规范

第二十八条  农村土地承包经营权流转交易价格原则上由转出方自行定价。所在镇(办)、村,根据当地农业产业发展规划和实际情况制定土地流转交易区片指导价,由市现代农业发展服务中心审核批准,土地流转转出方的自行定价(交易底价)原则上不得低于镇(办)提交的交易区片指导价,逐步形成农村土地承包经营权流转价格自然增长机制。

第二十九条  村集体未利用土地的承包和流转交易价格,以有资质的资产评估机构评估值作为参考依据,流转价格不应低于评估值,低于评估值的,取消交易。

第三十条  在农村土地承包经营权交易中,出现下列情形之一的,经胶州市农村产权交易中心监督管理委员会确认后终止交易。

(一)农业行政主管部门提出终止交易;

(二)转出方、受让方或与农村土地承包经营权有直接关系的第三方向农业行政主管部门提出终止交易书面申请,并经农业行政主管部门批准;

(三)人民法院依法发出终止交易法律文件;

(四)农村土地承包经营权存在权属争议;

(五)应当依法终止农村土地承包经营权流转交易的其他情形。

第三十一条  在交易过程中,禁止下列行为:

(一)操纵交易市场或者扰乱交易秩序;

(二)有损于转出方、受让方进行公平交易;

(三)法律、法规、规章禁止的其他行为。

第三十二条  农业行政主管部门应当按照《中华人民共和国土地承包法》、《农村土地承包经营权流转管理办法》和《胶州市关于推进农村产权交易工作的实施办法》等规定,对农村土地承包经营权交易流转活动进行监管,对违反《中华人民共和国土地承包法》的当事人依法进行处理。

第三十三条  农村土地承包经营权流转交易发生争议或者纠纷的,当事人应当依法协商解决,协商不成的可以向辖区农业行政主管部门或者胶州市农村产权交易中心监督管理委员会申请调解;也可以申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第六章  附则

第三十四条  本规则由胶州市农村产权交易工作领导小组办公室负责解释。

第三十五条  本规则所称转让是指承包方有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源,经承包方申请和发包方同意,将部分或全部土地承包经营权让渡给其他从事农业生产经营的农户,由其履行相应土地承包合同的权利和义务。转让后原土地承包关系自行终止,原承包方承包期内的土地承包经营权部分或全部灭失。

出租是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限租赁给他人从事农业生产经营。出租后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。

互换是指承包方之间为方便耕作或者各自需要,对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换,同时交换相应的土地承包经营权。

转包是指承包方将部分或全部土地承包经营权以一定期限转给同一集体经济组织的其他农户从事农业生产经营。转包后原土地承包关系不变,原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。接包方按转包时约定的条件对转包方负责。承包方将土地交他人代耕不足一年的除外。

入股是指实行家庭承包方式的承包方之间为发展农业经济,将土地承包经营权作为股权,自愿联合从事农业合作生产经营;其他承包方式的承包方将土地承包经营权量化为股权,入股组成股份公司或者合作社等,从事农业生产经营。

第三十六条  本规则报胶州市人民政府批准后,自发布之日起实施。

   

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